Nuevos decretos de vivienda 2026: qué cambia para propietarios e inquilinos

Pocas veces una norma ha cambiado tanto en tan pocos días. El 1 de octubre entró en vigor un decreto de vivienda; el 2 de octubre el Congreso lo tumbó; y este 7 de octubre el BOE ha publicado dos nuevos Reales Decretos-ley que recuperan, prácticamente íntegras, las mismas medidas. Si tienes un piso alquilado, vives de alquiler o estás pensando en comprar para alquilar, es normal que no sepas a qué atenerte.

En este artículo te explicamos, sin tecnicismos innecesarios, qué dicen el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre) y el Real Decreto-ley 28/2026 (previsto para el 15 de noviembre), qué ha pasado con las solicitudes hechas en estos días de vaivén y qué conviene hacer ahora, tanto si eres propietario como inquilino.

Cómo hemos llegado hasta aquí

A finales de septiembre el Gobierno aprobó los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026. El primero entró en vigor el 1 de octubre y el segundo el 2 de octubre, pero ese mismo día el Pleno del Congreso votó en contra de su convalidación, y ambos quedaron derogados. Tras el anuncio del adelanto electoral y la disolución de las Cortes, el Consejo de Ministros volvió a aprobar los textos el 6 de octubre, ahora como RDL 28/2026 y 29/2026.

La diferencia clave es quién tiene que convalidarlos: con las Cortes disueltas, esa competencia corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (artículos 78 y 86 de la Constitución), que debe pronunciarse en el plazo de 30 días. Su composición es distinta a la del Pleno, por lo que el resultado puede cambiar. Mientras tanto, el RDL 29/2026 ya se está aplicando.

Real Decreto-ley 29/2026: lo que ya está en vigor

1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años

El inquilino de una vivienda habitual cuyo contrato termine dentro del periodo que fija la norma puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por plazos anuales, en las mismas condiciones del contrato. Es la medida con más impacto inmediato: muchos contratos firmados hace cinco o siete años están venciendo ahora, y esta prórroga da margen a quien no encuentra alternativa.

Lo recomendable es pedirla por escrito y de forma fehaciente (burofax o correo electrónico con acuse) antes del vencimiento, y conservar la prueba del envío. Como propietario, antes de responder conviene revisar si concurre alguna de las excepciones que la norma permite oponer.

2. Subida máxima del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027

En los contratos de vivienda habitual, y salvo que las partes pacten algo distinto, la actualización anual de la renta no puede superar el 2 % hasta finales de 2027. Además, si la renta ya está por encima del límite que marca el índice de precios de referencia aplicable, no procede ninguna subida.

3. Alquiler de temporada: solo con causa real

El decreto pone el foco en los contratos «de temporada» que en la práctica encubren una vivienda habitual. A partir de ahora:

• Debe existir una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual (trabajo, estudios, tratamiento médico…) y debe constar en el contrato.
• La duración debe estar entre 31 días y 12 meses como regla general, ampliable solo si la causa persiste.
• Si no hay causa justificada o se encadenan renovaciones con el mismo inquilino, el contrato se convierte en un arrendamiento de vivienda habitual, con la duración mínima y las garantías de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

4. Alquiler por habitaciones

La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta que correspondería a la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, además, deben respetarse los límites del índice de referencia.

5. Desahucios de personas vulnerables

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la posibilidad de suspender los lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con un régimen más estricto cuando el demandante es un gran tenedor. Ojo: esta medida no ampara la ocupación sin título de una vivienda; se refiere a procedimientos de desahucio por impago o fin de contrato con inquilinos en situación de vulnerabilidad.

6. Viviendas turísticas: IVA e IBI

Dos novedades que interesan especialmente en zonas como la Costa del Sol:

• Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches, aunque no se presten servicios hoteleros, tributa al 10 % de IVA.
• Los ayuntamientos situados en zonas tensionadas podrán aplicar un recargo en el IBI de las viviendas de uso turístico: hasta el 50 %, el 100 % si el titular tiene dos o más, y el 150 % si tiene cuatro o más.

Si tienes un piso turístico, te interesa también nuestra guía sobre licencias, fiscalidad y riesgos del alquiler vacacional en la Costa del Sol.

7. Incentivos fiscales para el propietario

El decreto refuerza las reducciones en el IRPF de los rendimientos del alquiler de vivienda habitual. Entre otras: hasta el 100 % en contratos nuevos con una rebaja de la renta superior al 5 %, el 80 % en las prórrogas tácitas que respeten los límites de renta, el 70 % cuando se alquila a través de programas públicos o del tercer sector y el 60 % si la vivienda se ha rehabilitado recientemente. El inquilino con ingresos moderados también recupera una deducción por alquiler.

8. Otras medidas

• Hasta 2030, los grandes tenedores no pueden adquirir viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación, salvo excepciones (vivienda asequible, entidades públicas o del tercer sector…).
• Se crea el programa «Tu Casa»: préstamos públicos al 0 % de hasta 50.000 euros (o el 20 % del valor de la vivienda) para la compra de la primera vivienda, gestionados por el ICO, a cambio de un precio máximo de venta permanente.

Real Decreto-ley 28/2026: renovación automática e indemnización

El segundo decreto modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, si se convalida, cambia de forma profunda lo que ocurre cuando un contrato llega al final de su duración mínima. Está previsto que entre en vigor el 15 de noviembre de 2026.

• Renovación automática: cumplidos los 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica), el contrato se renueva por periodos sucesivos iguales salvo que una de las partes comunique que no quiere renovar.
• Preaviso: el propietario debe avisar con 6 meses de antelación (hoy son 4); el inquilino, con 2 meses.
• Indemnización al inquilino: si el propietario decide no renovar, debe pagarle la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades calculadas según el índice estatal de referencia, o una mensualidad por cada año de residencia. Se abona al entregar la vivienda.

Cuándo no hay que indemnizar

El decreto prevé excepciones importantes. No hay indemnización, entre otros supuestos, cuando:

1. El propietario, persona física, necesita la vivienda como residencia permanente para sí o para un familiar hasta el segundo grado.
2. El inquilino no ha ocupado la vivienda al menos 6 de los últimos 12 meses, sin causa justificada.
3. El inquilino dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
4. Las partes firman un nuevo contrato de alquiler.
5. El inquilino rechaza una oferta escrita de renovación que cumpla las condiciones legales.

Régimen transitorio

Las comunicaciones de no renovación enviadas antes de la publicación del decreto siguen siendo válidas y no generan indemnización. Para los contratos a los que les quedan menos de seis meses, se admite un preaviso de cuatro meses. Los contratos que ya estén en prórroga continúan con el régimen anterior hasta su finalización.

Resumen: qué está en vigor y desde cuándo

Todo ello, sujeto a la convalidación de la Diputación Permanente. Si alguno de los decretos no se convalida, quedará derogado, como ocurrió con los anteriores.

¿Y las solicitudes hechas durante el «vaivén» de octubre?

Es una de las dudas más frecuentes estos días. Entre el 1 y el 2 de octubre estuvieron vigentes los decretos derogados, y algunos inquilinos pidieron la prórroga extraordinaria o recibieron actualizaciones de renta con el tope del 2 %. El RDL 29/2026 incluye una disposición transitoria sobre las solicitudes ya presentadas, pero cada caso exige revisar fechas y comunicaciones. Nuestro consejo práctico: si eres inquilino y pediste la prórroga en esos días, vuelve a enviarla ahora al amparo del nuevo decreto; no cuesta nada y elimina la incertidumbre.

¿Y en Andalucía, el Campo de Gibraltar y la Costa del Sol?

La prórroga extraordinaria, el tope del 2 %, las nuevas reglas del alquiler de temporada y la renovación automática se aplican en toda España, también en La Línea, Algeciras, San Roque, Estepona o Marbella. En cambio, las medidas ligadas a las zonas de mercado residencial tensionado (límites por índice de referencia o el recargo del IBI a viviendas turísticas) solo operan donde la comunidad autónoma haya declarado esas zonas, y Andalucía no ha impulsado hasta ahora esas declaraciones. Conviene seguirlo de cerca, porque podría cambiar.

Qué te recomendamos hacer ahora

Si eres propietario

• Revisa qué contratos vencen en los próximos meses y si el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria.
• Calcula las actualizaciones de renta con el tope del 2 %.
• Si tienes contratos de temporada, comprueba que la causa del desplazamiento está bien recogida y acreditada.
• Si pensabas no renovar un contrato, valora el calendario: las comunicaciones anteriores al decreto no generan indemnización, y el régimen nuevo empezaría el 15 de noviembre.
• Consulta si puedes beneficiarte de las nuevas reducciones en el IRPF.

Si eres inquilino

• Si tu contrato termina pronto, solicita la prórroga por escrito y de forma fehaciente.
• Si te comunican una subida superior al 2 %, no tienes por qué aceptarla.
• Si firmaste un contrato «de temporada» que en realidad es tu vivienda habitual, podrías tener derecho a la protección completa de la ley.
• Guarda todas las comunicaciones con fecha: pueden ser decisivas.

¿Cómo puede ayudarte RF Abogados?

En RF Abogados asesoramos a propietarios e inquilinos desde nuestro despacho en La Línea de la Concepción, para clientes de todo el Campo de Gibraltar, la Costa del Sol y el resto de España. Revisamos tus contratos a la luz de los nuevos decretos, redactamos los requerimientos y comunicaciones (solicitud de prórroga, oposición, no renovación), te ayudamos a adaptar los contratos de temporada y por habitaciones, y te representamos si el conflicto llega al juzgado. Atendemos en español e inglés, algo importante para los muchos propietarios e inquilinos extranjeros de la zona.

Si estás pensando en invertir, puedes consultar también nuestra guía legal para comprar casa en el Campo de Gibraltar.

Conclusión

Los nuevos decretos de vivienda reactivan, casi sin cambios, las medidas que el Congreso tumbó hace unos días: prórroga de dos años, subida máxima del 2 %, control del alquiler de temporada y, desde noviembre, renovación automática con indemnización. El RDL 29/2026 ya se aplica; el 28/2026 está pendiente. Y ambos dependen de una convalidación que no está garantizada en pleno periodo electoral. En un escenario tan cambiante, lo más prudente es actuar por escrito, dentro de plazo y con asesoramiento.

Artículo actualizado a 7 de octubre de 2026, con la normativa publicada en el BOE n.º 249. Lo actualizaremos si cambia la situación tras la votación de convalidación.